Справка

Характеристика рынка аренды жилья в городе Калуге (декабрь 2009 г.)

За период с 20 декабря до 28 декабря 2009 года были рассмотрены все предложения аренды жилья в городе Калуге. В качестве источников информации рассматривались как печатные издания города, так и Интернет-ресурсы: www.kalugahouse.ru, www.realtykaluga.ru, газета «Все для вас» (http://vdv40.ru) и другие. Методом мониторинга и сортировки данных, был составлен перечень из 70 объявлений по предложению аренды, не являющихся повторными, на основе которых и произведен анализ ценообразования на калужском рынке аренды жилья.

Сегментация рынка

Из всего перечня превалирует предложение аренды квартир – порядка 85%: панельные дома – 29,7%, «хрущевки» - 26,8%, «сталинки» - 12,3% и кирпичные дома – 15,4%. Преимущественно, это 1- или 2-комнатные квартиры средней или небольшой площади. Предложения аренды индивидуальных и сблокированных домов (таунхаусов) различной категории составляет примерно 15% от всех рассмотренных предложений.

Исходя из проведенного мониторинга предложения аренды можно констатировать, что главными факторами в ценообразовании сдаваемого жилья является не только тип дома, но и его расположение: центр (Кирова, пл. Победы, сквер Мира), удаленный от центра район (Черемушки, Московская площадь, Центральный парк), спальный район (Малинники, Чичерина, «Маяковка», «Лампочка») и окраина города (Северный, Аненнки, Калуга-2).

Стоимость аренды жилья в многоквартирном сегменте Калуги варьируется от 8 до 40 тысяч рублей в месяц, в зависимости от типа дома, количества комнат, состояния ремонта и включения коммунальных платежей. Средняя стоимость – 12-15 тысяч рублей в месяц плюс коммунальные платежи. Условно предложения аренды квартир в Калуге можно сегментировать по параметру цены на три группы:

• до 12 000 рублей/месяц,
• от 12 000 до 17 000 рублей/месяц,
• от 20000 рублей/месяц.

Первую группу представляют комнаты, однокомнатные квартиры и частные дома без удобств так называемого «эконом» класса, зачастую без ремонта или с примитивным ремонтом, отсутствием мебели или частичной меблировкой. Основными минусами подобного жилья являются: маленький метраж жилой площади, неудобные планировки квартир, материал застройки (деревянный дом, панель или «хрущевка"), а также удаленность от центра города, древний срок застройки, наличие соседей низшей социальной прослойки. Кроме того, в указанную стоимость зачастую не входят коммунальные платежи. Основной состав арендаторов подобного жилья – студенты, молодые семьи, съехавшие от родителей и гости города из Калужской области и стран СНГ. Данная группа жилья занимает порядка рынка –47%.

Вторую группу составляет так называемый «средний класс»: 1- и 2-комнатные квартиры с ремонтом и минимальным набором мебели или бытовой техники. Отличительными характеристиками являются: улучшенная планировка при экономии квадратных метров, косметический ремонт, частичная меблировка, наличие городского телефона, минимальный набор бытовой техники, типа пылесос, стиральная машина, телевизор. Минусами (кроме цены) здесь являются расположение квартир – удаленные от центра или спальные районы, с застройкой 60-70гг прошлого века (изношенная инженерная инфраструктура, частое отключение воды, проблемы с отоплением, наличие газовых колонок и АГВ), а также отсутствием близлежащих автостоянок. Основными арендаторами данного сегмента жилья являются молодые семьи, съехавшие от родителей, и также гости города (студенты, граждане СНГ и переселенцы). Сегмент жилья «среднего класса» занимает порядка 42% рынка.

Третью группу, так называемый «элитный» класс, составляют в основном предложения аренды 2-, 3- и 4-комнатных квартир, расположенных в кирпичных домах современной застройки: удаленные от центра или спальные районы и окраина города. Сюда же можно включить единичные предложения аренды коттеджей и таунхаусов, расположенных как в центральных районах города, так и на окраинах. В стоимость аренды данного сегмента входит не только улучшенная планировка и евроремонт квартир, полная меблировка и наличие всей необходимой бытовой техники, но и цветы с ковровыми дорожками в подъездах, малоэтажность застройки, большой метраж квартир и нестандартность планировочных решений, наличие парковочного места под автомобиль квартиросъемщика. На текущий период предложение аренды жилья элитной категории в Калуге в центре города насчитывает порядка 10-15 объявлений от частников и агентств недвижимости. Преимущественно, это 2-х комнатные квартиры в новых кирпичных домах, оснащенные мебелью, бытовой техникой, спутниковым телевидением, Интернетом и телефонией – около 11% от всего объема предложений аренды жилья. Характерно, что арендодатель данной группы жилья сам формирует потенциального клиента – человек с высоким уровнем дохода, привыкший к комфорту, занимающий руководящую должность. Как правило, ориентирование строится на работников крупных предприятий города, в том числе с иностранным участием.

Таблица 1. Среднемесячная стоимость аренды элитного
жилья, включая коммунальные услуги (рублей).

В заключение можно отметить, что на рынке аренды жилой недвижимости Калуги в основном представлены предложения эконом и среднего класса, рассчитанные на студентов, иногородних жителей из стран СНГ и районов калужской области. Несмотря на ограниченное количество предложений в сегменте «премиум» и невысокую ликвидность, следует отметить растущий спрос на аренду жилья данной категории, обусловленный притоком белых воротничков, в т.ч. иностранцев, в новые крупные предприятия Калуги (завод «Volkswagen», «Вольво», «Рено», «Пежо Ситроен», «Мицубиси» и др.) и технопарки «Грабцево», «Ворсино», «Калуга-Юг». Данный факт подтверждается и тем, что некоторые агентства недвижимости начали размещать объявления о съеме в долгосрочную аренду элитных квартир и коттеджей в центре города.

Гостиничный рынок города

В качестве альтернативы съемного жилья для иностранных специалистов можно было бы рассматривать гостиницы и отели города Калуги. Но малый объем данного рынка (порядка десяти гостиниц и отелей) формирует достаточно высокие цены на аренду номера, несмотря на невысокий уровень гостиничного сервиса (максимум 3 звезды).

Таблица 2. Характеристика гостиниц Калуги.

Исходя из данных таблицы, среднемесячная стоимость аренды стандартного номера составит 84825 рублей, полулюкса – 125874 рублей, а люкса, который наиболее приближен к европейскому уровню жилья – 158057 рублей.

Учитывая, что все гостиницы рассчитаны на гостей города, приезжающих на не непродолжительное время с целью туризма или в небольшую командировку, номера практически во всех гостиницах не оборудованы кухней, отсутствуют парковочные места, в стоимость аренды не заложено питание. Потому рассматривать на долгосрочной основе гостиницы и отели в качестве жилья для сотрудников даже иностранных предприятий экономически невыгодно.